Кризис остановил продажи дорогих коттеджей, но поспособствовал покупателям земли без подряда. Интервью с гостем из Москвы. Сотрудником столичного агентства недвижимости. Евгением Монаховым.

Здравствуйте Евгений, спасибо, что откликнулись на мою просьбу дать интервью и заглянули к нам в редакцию.

Здравствуйте Аркадий. Спасибо за приглашение. С удовольствием отвечу на Ваши вопросы.

Я объясню причины моего интереса к разговору с вами. Ведь известно, что Московский рынок жилья, во многом, задает тренды для рынка в регионах. Это и продажа квартир, и коттеджей, и земельных участков. Знаю, что многие люди, уехавшие в Москву из Саранска и заработавшие там деньги, с удовольствием покупают недвижимость на родной земле. И интересно, куда теперь пойдут цены вверх или вниз. И не остановятся ли продажи в связи с кризисом.

Хорошо. Давайте об этом поговорим.

Давайте об этом поговорим.
Да. Московский рынок недвижимости во многом задает направления для тех или иных изменений, происходящих на региональных рынках. На протяжении многих лет я стараюсь отслеживать подобные тренды, и прихожу к выводу, что рынок в регионах повторяет то, что происходит на Московском рынке с задержкой в среднем два-три месяца. Темп, с которым в Москве росли цены до кризиса, а так же время, когда рынок развернулся к падению, был повторен в регионах как раз с такой задержкой. Конечно, это касается в большей степени квартир, но так, же и продажи земельных участков.

Перед тем как говорить с вами о рынке загородной недвижимости в московской области, я заглянул в интернет и увидел большое количество предложений продажи земельных участков. Скажите, это действительно так? Количество предложений земли увеличилось?

Да, Аркадий, вы не ошиблись. Количество предложений земли увеличилось по сравнению с прошлым периодом. И на то есть ряд причин. Во первых, это конечно кризис. Из-за него выросло количество предложений, как квартир, коттеджей, так и земли. Людям нужны живые деньги, что бы решать свои проблемы, возникшие в основном бизнесе. А продажа недвижимости, купленной впрок, это как раз один из способов пополнить свои оборотные средства.

А насколько, увеличилось предложение, и насколько упали цены в связи с кризисом?

Согласно публикуемой статистике, в среднем, цены на рынке загородной недвижимости снизились на 30 процентов, по отношению с докризисными. Но это, как говорится, средняя температура по палате. Тут интересно посмотреть на структуру спроса и предложения. По данным статистического отдела нашей компании больше всего снизились цены на сельскохозяйственные земли, которые продавались оптом, в пятидесяти километровой зоне от МКАД – в пять и даже десять раз, Оптовые цены на большие участки в зоне тридцати километров от МКАД упали в два раза, в зоне от тридцати до пятидесяти в четыре раза. Стоимость земли, которая продается в розницу до тридцати километров, практически не изменилась. Некоторые продавцы вообще не снижали цены, и, несмотря на это, активно реализуют свои участки. А по моему ощущению продажа большой земли (от 2 гектар) вообще встала. Хотя до кризиса девелоперы расхватывали вообще всю землю, на которой можно было строить, даже не совсем ликвидная.

А что с предложением?

Предложение и земли и коттеджей увеличилось где-то на 30 процентов. Бросились продавать те, кому срочно нужны деньги. Но продавцы тоже разные. Одни, купили свою недвижимость или строили свои дома на пике кризиса. И они до сих пор думают в категориях докризисных цен. Надеются выручить при продаже хотя бы столько же, сколько они вложили реальных средств. Но покупатель уже не хочет покупать по этим ценам, поскольку появились другие продавцы, которые хотят продать срочно, для того что бы погасить кредит в банк, поскольку проблемы в бизнесе не позволяют выплачивать кредит, как раз это и снижает стоимость объектов процентов на тридцать, или те кто уже понимает, что рынок восстановится нескоро, но деньги нужны сейчас.

По телевизору и в СМИ говорят, что кризис закончился, и все рынки начинают расти. А как это отражается на текущем рынке, по вашему мнению. Чего же ждать роста цен или их дальнейшего падения?

То, что говорят по телевизору нужно конечно слушать, но при анализе ситуации пользоваться своей головой. А ситуация такая, что квартиры до сих пор продолжают падать. Это падение не очень большое где-то полпроцента в месяц. Возможно, это можно назвать стагнацией. Я лично думаю, что к декабрю падение остановится. Но это обусловлено исключительно сезонным фактором. Но скорого роста рынка ждать не стоит. Слишком много людей, кому срочно нужны наличные, для решения своих проблем и мало покупателей с реальными деньгами. Тем более рынок кредитов скорее мертв, , чем жив, да и не хотят так легко брать кредиты как до кризиса. Слишком велика неопределенность с будущим.

Вы говорите про квартиры, а что по поводу коттеджей и земли?

Примерно та же ситуация, что с квартирами, но есть и некоторые отличия. Например, по сравнению с июлем на 5-10 процентов подорожали земельные участки без подряда почти по всех коттеджных поселках эконом класса (Южные Горки (http://uznyegorki NULL.ru)) И думаю, что тенденция к подорожанию такой земли сохранится. Вообще, недорогая земля без подряда в строящихся коттеджных поселках это хит продаж. Девелоперы почувствовали спрос в этом сегменте и теперь пытаются насытить рынок предложением

Я не совсем понимаю. Квартиры и коттеджи дешевеют, а земля растет в цене? Как такое возможно?

Да. Возможно. Это происходит, потому что многие коттеджи и квартиры начали выставляться на рынок по изначально завышенным ценам, например, более года назад. И они могут находиться в экспозиции до сих пор, конечно, снижать цену, но все равно каждый раз находится выше цены рынка. С землей все наоборот. Массовое предложение земли без подряда от девелоперов появилось как раз год назад и они хотели сделать быстрые продажи, что бы залатать дыры в своих бюджетах. Кроме того, это было самое начало продаж в этих поселках. Это означает, что в чистом поле стоял домик продаж и больше ничего, кроме обещаний девелопера построить все коммуникации. Поэтому они выставили самые минимально возможные цены. Как раз цена и стала решающим фактором для покупателя. Даже на этой, начальной стадии шли активные продажи. Теперь же другая ситуация. Девелоперы облагородили свои участки – построили ограждения, дороги. Видно, что идет процесс закладки коммуникаций. Поскольку есть хороший спрос и цена растет. Это закон рынка.

Кроме того, продажи в данном сегменте рынка растут именно благодаря кризису. Многие покупатели, у которых имелись сбережения до кризиса, и которые они потратить на покупку квартиры, возможно, несколько переосмыслили свои жизненные ценности и приняли решение приобрести что-то более конкретное и надежное, нежели квартира. Это земля. А покупка земли это первый шаг к постройке своего дома. Как раз о жизни на природе в своем доме мечтает большинство жителей мегаполисов, так загрязненных и перегруженных транспортом.

Коттеджный поселок «Южные Горки»

ПРОДАЖА УЧАСТКОВ ИЖС
С ПОДВОДКОЙ ВСЕХ КОММУНИКАЦИЙ